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浅谈未成年人房产权属登记与处分相关问题的看法

???????????????????E彩CC国际网投平台加盟_cc国际信誉_cc国际网投股东??? 夏小军
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近年来,随着房地产市场的日趋繁荣和人们的生活水平的不断提高,个人购房置业投资的比例在我市迅猛增长,人们或出于对子女晚辈的“关爱”,或出于对未来国家将开征遗产税预期的考虑,而出现了以未成年人的名义购买房产的现象日渐增多。未成年人作为一类特殊的民事主体,如何对以其名义购买的房产进行权属登记,目前,国家和我省有关房屋权属登记管理法律、法规,没有作出明确地特别规定。因此,这就要求我们,应该在正确理解和综合运用国家现行对未成年人这一特殊民事主体的其他有关法律规定的基础上,开展该类房屋权属登记工作。否则,就容易产生认识上的偏颇,不利于我们依法实施该项登记工作,为此,本人结合工作实际,就我们在该项工作中应该注意的几个相关问题,谈谈一些个人的看法。
一、可以以未成年人的名义独立拥有房产并领取房屋所有权证。
对于以未成年人名义购买房屋而申办房屋所有权登记,在实际工作中,一直以来不少人有这样一种观点:“认为未成年人从其年龄、智力等方面都不具备购买房产的这样的主观意识和行为能力,且一般也没有劳动收入,不具有独立的钱财而没有购买能力,因此,不能以未成年人的名义购房,更不要说受理以其名义申办的房屋所有权登记”。对于这种观点,本人认为是一种有悖于我国现行有关未成年人民事法律、法规规定的错误认识。我国《民法通则》第九条规定:“公民从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务”,同时《民法通则》第十二条规定:“10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力的人,可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或征得他的法定代理人的同意,不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动”。上述法律规定表明:“未成年人可以独立拥有房产并以其名义申领房屋所有权证书,只是其作为无民事行为能力或者限制民事行为能力的民事主体,在签订房产转让合同和申领房屋权属登记发证时,需要由其法定代理人代理或同意。而其作为未成年人,虽然一般来讲是没有劳动收入,但其可以通过受赠方式,获取合法的财产,从而实现购买并独立拥有房产。有关法律、法规对于未成年人的此种获取房产方式,并没有作出禁止性规定。所以,如果我们在实际工作中,对以未成年人名义依法购房并申办房屋所有权登记的,作出不予受理登记的决定,那么未成年人的法定代理人,就可以依据有关法律规定,对登记部门提请行政诉讼,如果因此造成了未成年人的经济损失,登记部门还可能面临经济赔偿之诉。
二、以未成年人名义申办房屋所有权登记,应当注意由其法定监护人代理申请。
按照我国《城市房地产管理法》的规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。建设部《城市房屋权属管理办法》对房屋所有权登记发证制度作出进一步的明确,其中该《办法》第十七条规定:“因房屋买卖、交换、赠与等原因,致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”我国物权法(草案)第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记;未经登记,不发生物权效力,但法律另有规定的除外”。上述物权理论和房屋权属登记发证制度规定表明:房屋转让双方,签订的各种合同、协议及履约行为,双方之间只产生债的关系,权利人只能得到债权的保护。其物权的变动和取得,应当按照国家有关房屋权属登记法律、法规的规定进行登记申请,并经产权登记确权后,才能实现。未成年人作为限制民事行为能力人或者无民事行为能力人,按民法通则规定其民事活动应该由他的法定代理人代理。法定代理人是依照法律的规定行使代理权,不需要进行委托。《民法通则》同时规定:“未成年人的父母是未成年人的监护人;如果未成年人的父母已经死亡或没有监护能力的,应当按照法律规定,确立有监护能力的人担任监护人。因此,以未成年人名义购房,按上述规定不仅要求由他的法定监护人代其签订房屋买卖合同、协议,而且还要求由他的法定监护人代理申请登记后,方能取得房屋所有权,领取房屋所有权证书。但在我们的实际工作中,对办理该类登记业务,一些工作人员时常出现所收件的未成年人购房合同没有监护人的代理签章,并任由监护人以外的人员,代理未成年人申请权属登记而照样承办的现象。本人认为:房屋买卖合同按照法律规定应当以书面形式签订。如其合同没有未成年人的监护人的签章,那么该合同就无以反映是由监护人代理签订。加之其房屋权属申请由监护人以外的其他人员代理,那么按照上述未成年人的民事活动应当由他的法定监护人代理法律规定,上述现象既可造成:提交申请登记购房合同存在效力瑕疵,又会产生使其申请行为被视为无效的可能。一旦产生纠纷,如监护人又因各种原因不加以追认,当事人就可以提起登记无效之行政诉讼。因此,对在办理以未成年人名义购房并申办房屋所有权登记业务过程中出现上述类似现象,应该引起重视和改进,应当严格按照法律规定,由未成年人的法定监护人代理申请。
三、对因处分未成年人的房产而进行的登记,应注意符合保护未成年人利益的有关规定。
房屋所有权包括对依法拥有所有权的房产行使占有、使用、收益和处分的权利。以未成年人名义购房并领取房屋所有权证后,可能会因各种原因,在未成年人还未成年时,出现对他所有的房产进行处分的行为。而对房产的处分主要有房产转让和抵押二种形式,都涉及到房屋权属登记。从上述《民法通则》第十二条规定表明:因未成年人属限制民事行为能力人或无民事行为能力人,所以对未成年人的房产处分并因此而申办的权属登记,应当由未成年人的监护人进行代理。同时按照《民法通则》第十八条规定:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”因此,监护人在代理处分未成年人的房产时,只有为了被监护人的利益,其代理处分的行为才具有合法性。如出现:诸如父母为了生意经营所需,而将未成年孩子的房产用于抵押担保贷款等不属于为被监护未成年人的利益,而擅自处分未成年人的房产,那么该处分房产行为就属于损害未成年人的合法权益的违法行为。如果我们不加审查区分就为其办理登记,一旦出现纠纷,有关当事人就可能提请行政诉讼并可能要求经济赔偿。因此,我们在登记工作中,应认真按照有关法律规定,对因转让或抵押未成年人房产而申办的房屋权属登记的,除要求由其法定监护人代理申办外,还应要求其提交有关该房产处分是为了未成年人利益的证据。鉴于目前社会诚信程度较差和作为登记部门,对认定监护人提交的处分房产是为未成年人利益的证明的有效性和标准把握的专业能力有限。因此,本人认为:在实际的业务操作中,对法定监护人申请并声明其代理处分未成年人的房产,是出于为该未成年人就学、治病等切身利益时,应要求将有关为未成年人利益的事项,在房产处分合同、协议书中,以条款形式予以列明,并将该房产处分合同经公证部门公证后,作为房产登记部门才受理该代理处分未成年人房产的权属登记。否则,一般应不予受理该房屋权属登记为妥。
以上属本人从目前国家及我省对未成年人房屋权属登记未有明确的登记立法的现状出发,结合现行其他对未成年人民事权益和民事活动的有关法律规定,站在严格把关、尽量减少差错和登记风险的角度所阐述的个人意见,可供大家参考和探讨。当然,更期待国家或地方政府能进一步完善有关房屋权属登记的立法,对未成年人的有关房屋权属登记作出明确具体地规定,以确保该项房屋权属登记工作有法可依,更规范有效地实施。
???? (作者简介:本文作者系中国注册房地产评估师、房地产经济师)
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